来源:韦德网址 发布时间:2024-03-31 11:13:08
“近几年房地产市场是一个筑底阶段,我们会厚积薄发,等待未来的时机。”3月28日召开的2023年业绩会上,美的置业副总裁王全辉在展望未来时如此说道,与之一同出席的还有总裁郝恒乐、首席财务官林戈。
这是一个颇为熟悉的组合。近几年的市场动荡中,房企业绩会上的面孔总有更新,但美的置业一直没变,它也是截至目前为数不多守住了违约底线的民营房企,韧性显著。
会上,郝恒乐再次强调,美的置地绝对要保障的一个目标是,确保企业在负债规模、新融资流入及存量融资的偿还上不可能会出现任意的毛病,“这一点是我们很有底气的”。他说美的置业已经走过了一个周期,有得有失,有经验有教训,2024年是最重要的新起点,公司要在蛰伏中寻找一些结构性机会,为未来的发展奠定基础。
“我们也有新的愿景,做一个以房地产开发、资产运营、房地产科技三大模块相互协同、相互发展、良性互动的协同平台,做一个崭新的美的置业。”王全辉介绍道。
“换仓”是美的置业近年来的主线任务之一。据王全辉所言,美的置业在2019年就提出了“换仓”策略,整体布局从三四线城市转向一二线年,有两个路径,即新增和存量。
新增投资来看,2023年,美的置业新增5宗地,分别位于广州、长沙、佛山等城市,投入成本22.4亿元,新增货值约70亿元,新增土储面积66万平方米,其中核心城市核心区域占比81%。从去化来看,这5宗地都达到了管理层的预期,毛利率也在20%以上,“2023年达到了‘调仓’的目的”。
存量项目方面,2021年开始,美的置业陆续与合作方通过股权归边(即收购或清退合作项目)方式“换仓”。其中收购21个项目,新增权益货值98.4亿元,这之中二线及以上城市权益货值增加94亿元,占比96%;退出24个项目,减少权益货值32.7亿元,三四线年末,美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市,未来的投资布局将聚焦在广州、佛山、上海、杭州、苏州、南京、合肥、成都、武汉、长沙等核心城市。
对于目前的土储质量及库存结构,王全辉直言,这些存量项目的去化目前未达到管理层预期,未来会在每个方面制定策略,加快土储结构的优化。
;二线及以上城市的土储面积为1735万平方米,占比67%;长三角和大湾区的面积为1333万平方米,占比51%。2024年,美的置业会继续坚定执行“换仓”策略,依据市场情况及在手现金把握节奏,“2024年的策略是首先要保证现金流安全,把规模往后放。”
但强调现金流安全的王全辉还是透露了一些规划指标,比如预计2024年销售目标在550亿元左右,货值铺排上有400亿至500亿元的新增货值,加上接近700亿元的库存,整体供货约1100亿至1200亿元。
去年,美的置业实现合同销售总额658.5亿元,同期营收735.6亿元,核心净利润22.6亿元。
郝恒乐也表示,当前的市场预期仍然相对较弱,但同时也能看到一些有利因素,比如政策的不断松绑、金融机构对稳健型房企的支持等,这在某种程度上预示着房地产一定还可以回到良性健康的轨道发展,而企业要做的是在这样的一个过程中安全地活下来,不至于出局,“美的置业在蛰伏”。
林戈介绍称,过去两年的派息中,美的置业大股东选择了以股代息,有约20亿港元的分红留在公司主体支持运营;其二是在融资端口,直接融资方面,大股东提供了70亿元的反担保,“行业十分艰难,美的置业能够坚挺地走下来离不开股东的鼓舞”。
截至2023年末,美的置业拥有现金总量201亿元,尚未动用的授信额度为1198亿元;同期拥有一年内到期的有息负债为122亿元,相当于每个月10亿元左右,对比当下每个月30亿至40亿元的回款来看,压力不大。
该公司2024年到期的债务规模共62.5亿元,截至2024年3月,已如期兑付了19.5亿元,剩余43亿元待到期兑付